Wie werden sich kommendes Jahr der Immobilienmarkt und die Immobilienzinsen in Deutschland entwickeln?

Die Prognosen für den Immobilienmarkt und die Immobilienzinsen in Deutschland für das Jahr 2024 sind vielfältig und hängen von verschiedenen Faktoren ab.

Beginnen wir mit dem Immobilienmarkt. Die Deutsche Bank hat in einer Analyse vorhergesagt, dass die Immobilienblase in nicht allzu ferner Zukunft platzen könnte. Das Ende des Booms wird recht deutlich für das Jahr 2024 prognostiziert. Die Gründe für diese Trendwende sind vielfältig: Bis zum Jahr 2024 werden viele Neubauten abgeschlossen sein, was das extrem knappe Angebot an Wohnimmobilien entschärfen könnte. Zudem wird eine Verlangsamung des Bevölkerungswachstums erwartet. Allerdings gehen Experten davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland nur vorübergehend sinken werden.

Was die Immobilienzinsen betrifft, so ist es sehr wahrscheinlich, dass sie im Jahr 2024 weiter ansteigen werden. Erwartet wird, dass sich die Zinsspanne für ein Immobiliendarlehen von 10 Jahren etwa zwischen 4 und 4,5 Prozent bewegen wird. Dies könnte zu einem vermehrten Verkauf von Immobilien führen, da die Kosten für Kredite steigen und möglicherweise nicht mehr zu decken sind.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Prognosen auf aktuellen Daten und Annahmen basieren und sich aufgrund unvorhergesehener Ereignisse oder Änderungen in der Wirtschaftspolitik ändern können. Daher ist es ratsam, bei Investitionsentscheidungen immer einen Finanzberater zu konsultieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sowohl der Immobilienmarkt als auch die Immobilienzinsen in Deutschland im Jahr 2024 sicherlich Veränderungen erfahren werden. Während die Immobilienpreise voraussichtlich sinken werden, dürften die Immobilienzinsen steigen. Diese Entwicklungen könnten sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Investoren und Hauskäufer darstellen.

Ampel plant eine Erweiterung der Sonder-AfA für Wohnbauten

Am 30. August 2023 hat das Bundeskabinett das Wachstumschancengesetz verabschiedet, das eine Erweiterung der degressiven Abschreibung auf Abnutzung (AfA) für Wohngebäude vorsieht. Die degressive AfA im Wohnungsbau, Teil dieses Gesetzes, hat das Potenzial, die Bau- und Immobilienbranche erheblich zu stärken. Personen, die innerhalb der nächsten sechs Jahre mit dem Bau beginnen, können von der neuen AfA profitieren. Im ersten Jahr können 6 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden, gefolgt von jeweils 6 Prozent des Restwerts in den folgenden Jahren.

Gemäß Medienberichten beabsichtigt die Ampel-Koalition, die Sonder-AfA beizubehalten und sie zusätzlich mit der im Wachstumschancengesetz geplanten degressiven AfA von sechs Prozent für sechs Jahre (§ 7 Absatz 5a EStG) für Gebäude mit mindestens EH 55 zu kombinieren. Durch diese kombinierte AfA könnten für klimafreundliche Neubauten sechs Jahre lang insgesamt elf Prozent der Herstellungskosten von der Steuer abgezogen werden.

Ursprünglich war im ersten Programm die Begrenzung der Herstellungskosten auf 4.800 Euro pro Quadratmeter vorgesehen, jedoch sollen diese künftig auf 5.200 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Die neue Sonder-AfA wird keine Baukostenobergrenzen haben.

Immobilienkrise in Deutschland?

Die Immobilienkrise in Deutschland ist ein komplexes Thema, das viele Faktoren umfasst. Laut einer Studie des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) vom dritten Quartal 2023 verbilligten sich Wohnimmobilien im Schnitt um 1,7 Prozent zum zweiten Quartal und um 6,3 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Der Preisverfall hält also weiterhin an. Die Hauptursache für den Preisverfall sind die stark gestiegenen Zinsen, die Kredite verteuern. So ist die Nachfrage nach Baufinanzierungen weiter gering.

Die Preise für Gewerbeimmobilien sind ebenfalls betroffen. Büroimmobilien verbilligten sich mit 10,6 Prozent gemessen am Vorjahresquartal erstmals seit 2009 stärker als Einzelhandelsimmobilien (-9,3 Prozent). Der Trend zum Homeoffice und strengere Energievorgaben belasten die Büromärkte. Einzelhandelsimmobilien leiden ferner unter dem Trend zum Onlinehandel und Konsumzurückhaltung in der Inflation.

Die sieben größten Städte Deutschlands, wo Wohnraum besonders knapp ist, verzeichneten einen Preisrückgang von 1,3 Prozent zum Vorquartal und 5,7 Prozent zum Vorjahreszeitraum. Binnen Jahresfrist gab es in Frankfurt den kräftigsten Preisrückgang (9,1 Prozent) und in Berlin den geringsten (4,7 Prozent). Düsseldorf, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bewegten sich im Korridor zwischen minus 5,1 und minus 6,8 Prozent.

Die Krise hat auch Auswirkungen auf Projektentwickler. Mehrere Projektentwickler meldeten mittlerweile Insolvenz an, und Experten warnen vor einer umfassenden Marktbereinigung bis Ende 2024.

Der Mietmarkt hingegen bleibt angespannt. So stiegen die Neuvertragsmieten im dritten Quartal um 5,8 Prozent binnen Jahresfrist. Der sich ausweitende Wohnraummangel und die damit verbundene Übernachfrage wird sich auch weiterhin in steigenden Mietpreisen niederschlagen.

Welche Art von Immobilie ist am besten für Investitionen geeignet?

Die Art der Immobilie, die am besten für Investitionen geeignet ist, hängt von Ihren individuellen Zielen und Umständen ab. Hier sind einige Arten von Immobilien, die Sie in Betracht ziehen könnten:

Wohnimmobilien:
– Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser: Diese sind oft eine gute Wahl für neue Investoren.
– Micro-Living-Immobilien (Micro-Apartments): Diese können eine gute Option sein, insbesondere in städtischen Gebieten mit hoher Nachfrage.

Gewerbeimmobilien:
– Handelsimmobilien: Dazu gehören Supermärkte und andere Einzelhandelsgeschäfte.
– Büroimmobilien: Diese beinhalten Arztpraxen, Kanzleien und andere Bürogebäude.
– Logistikimmobilien: Lagerhallen und andere Lagerflächen fallen in diese Kategorie.

Spezialimmobilien:
– Pflegeimmobilien: Diese können eine stabile Rendite bieten, da die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen voraussichtlich steigen wird.
– Denkmalimmobilien: Diese können steuerliche Vorteile bieten, erfordern aber oft erhebliche Renovierungsarbeiten.

Es ist wichtig zu beachten, dass jede Art von Immobilieninvestition Risiken birgt. Daher ist es wichtig, Ihre Due Diligence durchzuführen und möglicherweise professionellen Rat einzuholen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Bitte beachten Sie auch, dass die aktuelle Marktsituation und lokale Faktoren wie die Nachfrage nach bestimmten Arten von Immobilien in Ihrer Region einen Einfluss auf die Rentabilität einer Investition haben können.

Schlechte Aussichten für Immobilienverkäufer: Preise für Immobilien sinken

Die Vertreter der genossenschaftlichen Banken in Deutschland gehen größtenteils davon aus, dass die Preise für Häuser und Wohnungen in vielen Regionen des Landes in den nächsten Monaten sinken werden. Laut einer Umfrage des Genossenschaftsverbandes erwarten 71 Prozent der Vorstände von Volks- und Raiffeisenbanken im zweiten Halbjahr einen überwiegend leichten Rückgang der Immobilienpreise in ihren jeweiligen regionalen Märkten.

Für das Jahr 2024 geht fast die Hälfte der Befragten davon aus, dass die Preise weiterhin fallen werden. Für das folgende Jahr sind jedoch wieder deutlich mehr Vorstände der Meinung, dass die Immobilienpreise stabil bleiben (37 Prozent) oder leicht steigen werden (13 Prozent).

Der Vorstandsvorsitzende des Genossenschaftsverbandes, Ingmar Rega, interpretiert die Ergebnisse als eine Bodenbildung auf dem Immobilienmarkt. Er erwartet, dass das derzeitige Niveau der langfristigen Kreditzinsen zum Marktstandard wird.

Hinsichtlich der Finanzierung von Neubauvorhaben sind die Vorstände der 229 teilnehmenden Institute jedoch pessimistisch. Die Mehrheit erwartet für 2023 (73 Prozent) und 2024 (63 Prozent) einen geringen oder starken Rückgang. Rega führt dies hauptsächlich auf die deutlich gestiegenen Baukosten zurück und plädiert dafür, bürokratische Hürden abzubauen, um den Neubau anzukurbeln.

Die jüngsten Anstiege der Kreditzinsen machen die Finanzierung von Immobilien teurer. Rega betont, dass Kunden unter den aktuellen Bedingungen über eine gute Bonität und ausreichend Eigenkapital verfügen müssen, um günstigere Kredite zu erhalten, wobei mehr Eigenkapital in der Regel zu besseren Konditionen führt.

Ausnahmen stellen hier Spezialimmobilien wie Pflegeimmobilien dar, da vor allem bei diesen in den kommenden Jahren mit einem weiteren Anstieg der Nachfrage zu rechnen ist. Schließlich steigt mit der zunehmenden Alterung der Gesellschaft auch die Nachfrage nach Pflegeplätzen.

Immobilieninvestment

Ob man in Immobilien investieren sollte, hängt von vielen Faktoren ab, einschließlich persönlichen Zielen, dem aktuellen Marktumfeld, dem geografischen Standort und der individuellen finanziellen Situation. Hier sind einige Überlegungen, die Sie in Betracht ziehen sollten, bevor Sie sich entscheiden:

1. Aktueller Marktzustand: Der Immobilienmarkt kann stark variieren, je nachdem, wo Sie sich befinden. In manchen Gebieten könnten die Preise gerade stark steigen, in anderen könnten sie fallen oder stabil bleiben. Forschen Sie nach aktuellen Markttrends in der Region, in der Sie investieren möchten.

2. Zinsen: Ein niedriger Zinssatz kann Kredite für den Kauf von Immobilien attraktiver machen. Wenn die Zinsen jedoch steigen, kann dies die monatlichen Zahlungen erhöhen und den Markt abkühlen.

3. Langfristige Perspektive: Immobilien sind typischerweise eine langfristige Investition. Es ist wichtig zu überlegen, ob Sie bereit sind, Ihr Geld für einen längeren Zeitraum zu binden.

4. Art der Immobilie: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, z.B. in Wohn-, Gewerbe- oder Industrieimmobilien. Jeder dieser Märkte hat seine eigenen Trends und Überlegungen.

5. Renditeerwartungen: Wenn Sie in Immobilien als Anlage investieren, sollten Sie eine Vorstellung davon haben, welche Art von Rendite Sie erwarten und ob dies mit Ihren finanziellen Zielen übereinstimmt.

6. Lage: Die Lage einer Immobilie kann ihren Wert erheblich beeinflussen. Einige Standorte könnten in den kommenden Jahren an Wert gewinnen, während andere stagnieren oder fallen könnten.

7. Risikotoleranz: Wie bei jeder Investition birgt auch der Immobilienmarkt Risiken. Bevor Sie investieren, sollten Sie Ihre Risikotoleranz bewerten und sicherstellen, dass Sie mit den potenziellen Aufs und Abs des Marktes umgehen können.

8. Liqudität: Immobilien sind nicht so liquide wie andere Investitionen, wie z.B. Aktien. Dies bedeutet, dass es länger dauern kann, die Investition in Bargeld umzuwandeln, wenn Sie schnell Geld benötigen.

9. Pflege und Instandhaltung: Besitz und Management von Immobilien erfordern Zeit und Geld für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung.

10. Wirtschaftliche Faktoren: Globale und lokale wirtschaftliche Faktoren, wie Arbeitslosenquote, Wirtschaftswachstum und politische Stabilität, können den Immobilienmarkt beeinflussen.

Vertrauen Sie uns. Wir sind seit über 25 Jahren erfolgreich im Immobiliengeschäft tätig und wissen, worauf es ankommt, um erfolgreich zu sein. Deshalb haben wir uns spezialisiert auf Pflegeimmobilien, denn diese werden immer mehr benötigt. Wir arbeiten zudem mit erfolgreichen Partnern zusammen, die die Bewirtschaftung unserer Pflegeimmobilien zur vollsten Zufriedenheit aller bewerkstelligen. So hat jeder einen Nutzen davon. Die zu Pflegenden, die für sie Tätigen, wir als Unternehmen und Sie als Anleger.

Was ist bei einem Investment in Pflegeimmobilien zu beachten?

Beim Investment in Pflegeimmobilien gibt es mehrere Aspekte, die zu beachten sind, u.a.:

  1. Marktanalyse: Machen Sie eine gründliche Marktanalyse, um das Potenzial für Pflegeimmobilien in der Zielregion zu bewerten. Untersuchen Sie die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen, das Angebot an bestehenden Einrichtungen, die demografische Entwicklung und andere relevante Faktoren.
  2. Standort: Wählen Sie sorgfältig den Standort für Ihre Pflegeimmobilie aus. Berücksichtigen Sie Faktoren wie die Verfügbarkeit von Infrastruktur, die Nähe zu medizinischen Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Ein gut gewählter Standort kann die Attraktivität Ihrer Immobilie für potenzielle Mieter oder Käufer steigern.
  3. Betreiber: Prüfen Sie den Ruf und die Erfahrung des Betreibers der Pflegeeinrichtung. Ein seriöser und erfahrener Betreiber kann die langfristige Rentabilität Ihrer Investition unterstützen. Recherchieren Sie gründlich und überprüfen Sie die Erfolgsbilanz des Betreibers, die Qualität der angebotenen Pflege und andere relevante Informationen.
  4. Rechtliche Aspekte: Informieren Sie sich über die rechtlichen Anforderungen und Vorschriften im Zusammenhang mit Pflegeimmobilien. Stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen für den Betrieb einer Pflegeeinrichtung erhalten und dass Sie die geltenden Vorschriften und Standards einhalten.
  5. Mietertrag und Rendite: Analysieren Sie die finanziellen Aspekte sorgfältig, einschließlich der zu erwartenden Mieteinnahmen und der erwarteten Rendite Ihrer Investition. Berücksichtigen Sie Faktoren wie die Auslastung der Einrichtung, die langfristigen Mietverträge, Instandhaltungskosten und andere Betriebskosten.
  6. Risikobewertung: Wie bei jeder Investition gibt es auch beim Investment in Pflegeimmobilien Risiken. Berücksichtigen Sie mögliche Risiken wie Leerstand, Änderungen in der Gesetzgebung, demografische Veränderungen oder Änderungen im Gesundheitswesen. Machen Sie eine umfassende Risikobewertung und entwickeln Sie eine Strategie zur Risikominimierung.
  7. Langfristige Perspektive: Pflegeimmobilien sind in der Regel langfristige Investitionen. Berücksichtigen Sie Ihre langfristigen Ziele und Ihre Bereitschaft, langfristig in das Immobilienprojekt zu investieren. Denken Sie daran, dass Pflegeimmobilien besondere Anforderungen haben und dass Sie möglicherweise eine langfristige Betreuung und Verwaltung der Immobilie sicherstellen müssen.

Es ist wichtig, vor einem Investment in Pflegeimmobilien professionellen Rat von Experten wie Immobilienberatern, Rechtsanwälten und Finanzberatern einzuholen. Sie können Ihnen bei der Bewertung der Chancen und Risiken sowie bei der Erstellung einer fundierten Investitionsstrategie helfen.

Haben Sie nicht die Zeit oder Energie, sich langwierig mit dem Thema auseinanderzusetzen, wollen aber trotzdem Geld in diesem Bereich verdienen, vertrauen Sie Experten wie der Unicorn Real Estate GmbH. Wir übernehmen den kompletten Ablauf, von der Planung, über die Realisierung bis hin zur Verwertung von Pflegeimmobilien.

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Hinweise der Aufsichtsbehörde BaFin zum Teilverkauf von Immobilien

Mit dem Immobilien-Teilverkauf können Sie einen Teil Ihres Eigenheims versilbern, ohne es ganz aus der Hand geben zu müssen. Das klingt verlockend. Allerdings lassen Sie sich mit einem solchen Geschäft auf viele, teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten ein.

Das Wichtigste vorab

Ein Teilverkauf ist der erste Schritt zum späteren Verkauf der Gesamtimmobilie. Ein Rückkauf ist so teuer, dass er nur in seltenen Fällen möglich sein dürfte.

  • Beim Rückkauf oder Gesamtverkauf bekommt das Teilkauf-Unternehmen immer mindestens den Teilkaufpreis „plus X“ für seinen Immobilienteil, auch wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.
  • Für die Nutzung der Immobilie müssen Sie ein Nutzungsentgelt zahlen. Wenn Sie das nicht mehr können, droht der Verkauf Ihres Hauses und Sie müssen ausziehen.
  • Laufende Kosten der Immobilie fallen nach einem Teilverkauf weiterhin an.
  • Nach dem Teilverkauf bekommen Sie zwar den vereinbarten Kaufpreis. Was Ihnen in Euro von Ihrer Immobilie bleibt, sehen Sie aber erst viel später, nachdem der Gesamtverkauf abgewickelt ist.
  • Für die Solvenz des Teilkäufers wird keine staatliche Stelle einstehen. Eine Insolvenz des Teilkäufers kann ein erhebliches Risiko für Sie darstellen. Möglicherweise wird die Immobilie dann zwangsversteigert, falls Sie nicht die Mittel für einen Rückkauf aufbringen können. Ob Sie die Immobilie zu den bisherigen Konditionen weiter nutzen können, auch wenn der Teilkäufer insolvent ist und was im Zwangsversteigerungsfall passiert, hängt jeweils von den in Ihrem Vertrag getroffenen Regelungen ab und davon, wie Ihr Nutzungsrecht im Grundbuch abgesichert ist. Hierzu sollten Sie sich in jedem Fall anwaltlich beraten lassen.

Was ist ein Teilverkauf?

Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheims an ein Unternehmen. Gleichzeitig bevollmächtigen Sie das Teilkauf-Unternehmen, die Immobilie später zu veräußern. Der Gesamtverkauf erfolgt spätestens nach Ihrem Tod. Zu Ihren Lebzeiten kann verkauft werden, wenn Sie es wollen, oder auch gegen Ihren Willen, wenn Sie bestimmte vertragliche Pflichten nicht erfüllen. In der Regel sind Sie (beziehungsweise später Ihre Erben) vertraglich berechtigt, den Gesamtverkauf durch Rückkauf des bereits verkauften Teils abzuwenden.

Bis zum Gesamtverkauf können Sie das Haus weiter nutzen, also bewohnen oder vermieten. Dafür wird Ihnen ein besonderes Nutzungsrecht, in der Regel ein Nießbrauch, eingeräumt. Für die Nutzung müssen Sie ein monatliches Entgelt bezahlen. Dieses Nutzungsentgelt wird im Vertrag festgeschrieben, kann später aber möglicherweise durch das Teilkauf-Unternehmen erhöht werden.

Die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf, einen möglichen Teilrückkauf und alle wechselseitigen Rechte und Pflichten, die Sie und das Teilkauf-Unternehmen eingehen, werden schon beim Teilverkauf geregelt.

Verbraucherschutz-Podcast zum Immobilien-Teilverkauf

Spannende Einblicke in die Sichtweise und Beratungspraxis der Verbraucherzentralen zum Thema „Teilverkauf“ gibt es im BaFin-Verbraucherschutz-Podcast „Immobilien-Teilverkauf: Selten die beste Lösung“.

Hier spricht Katharina Lawrence, Verbraucherschutzexpertin bei der Verbraucherzentrale Frankfurt, mit Dr. Sabine Reimer, Referatsleiterin im Verbraucherschutz der BaFin.

Was sind die Tücken?

Ein Teilverkauf mag Ihnen als schnell und unkompliziert angepriesen werden. Tatsächlich hält er vieles nicht, was Sie sich möglicherweise aufgrund der Werbung davon versprechen. Viele Nachteile zeigen sich erst später, nämlich dann, wenn die Immobilie tatsächlich insgesamt an einen Dritten verkauft wird. Folgendes sollten Sie wissen:

Die Abläufe des Teilverkaufs vermitteln Ihnen möglicherweise ein falsches Bild vom Verkaufswert bzw. erzielbaren Verkaufspreis für Ihre Immobilie. Dreh- und Angelpunkt des Geschäfts ist der von einem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert. Dieser ist Basis für den Teilkaufpreis. Das Nutzungsentgelt und weitere Vergütungen und Kosten werden anhand des Teilkaufpreises, also indirekt ebenfalls anhand dieses Verkehrswertes, berechnet. Für den Rückkauf oder Gesamtverkauf wird in der Regel in einem neuen Gutachten der dann aktuelle Verkehrswert bestimmt.

Der Verkehrswert ist nicht das gleiche wie der tatsächliche aktuelle oder spätere Verkaufswert. Der Verkehrswert ist ein annäherungsweise ermittelter Wert. Die Sachverständigen haben Spielräume, wie sie bestimmte Faktoren bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigen. Verschiedene Sachverständige, die die Immobilie zum gleichen Stichtag bewerten, können zu verschiedenen Ergebnissen kommen. Da Verkehrswerte immer stichtagsbezogen sind, können sie zu einem anderen Zeitpunkt höher oder niedriger sein.
Der Verkaufswert ist dagegen der Wert, den ein Käufer tatsächlich bereit ist, für die Immobilie zu zahlen. Einen realistischen Verkaufswert bekommen Sie nur, wenn Sie Kaufangebote für die Immobilie einholen.

Ein Teilrückkauf ist so teuer, dass er regelmäßig kaum in Frage kommt. Ihren Immobilienteil zurückzukaufen, um den Gesamtverkauf abzuwenden, ist fast immer nur eine theoretische Option. Denn der Preis, den Sie für den Rückkauf zahlen müssten, übersteigt den Teilkaufpreis, den Sie ursprünglich vom Unternehmen erhalten haben, unter Umständen ganz erheblich. Wie hoch die Differenz ist, hängt von Ihren Verträgen ab.

Der Teilkaufpreis „plus X“ ist in der Regel der Mindestrückkaufpreis, den Sie bezahlen müssen. Wenn der festgestellte Verkehrswert beim Rückkauf höher ist als der Verkehrswert beim Teilverkauf, steigt auch der Rückkaufpreis. Zum Rückkaufpreis hinzu kommen die vereinbarten Vergütungen des Teilkauf-Unternehmens und weitere Kosten. Insbesondere müssen Sie in der Regel die Kaufnebenkosten erstatten, die das Teilkauf-Unternehmen zunächst getragen hatte. Zusätzlich fallen auch für den Rückkauf Nebenkosten an (Notarkosten, die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch und Grunderwerbssteuer), die schon allein insgesamt mit ungefähr acht bis neun Prozent des Rückkaufpreises zu Buche schlagen.

Beispiel: Teilrückkauf

Festgestellter Verkehrswert der Gesamtimmobilie beim Teilverkauf: Euro 300.000
Teilkaufpreis (33 Prozent der Immobilie): Euro 100.000
Gesamtkosten für den Teil-Rückkauf (je nach konkretem Angebot* und zum Rückkauf gutachterlich festgestellter Wertentwicklung) beispielsweise ca. Euro 130.000 bis ca. Euro 135.000

Das Nutzungsentgelt, das bis zum Rückkauf monatlich zu zahlen ist, ist in dieser Berechnung noch nicht berücksichtigt.
*Die Werte unterscheiden sich je nach Teilkauf-Unternehmen.

Bei Nichteinhaltung bestimmter vertraglicher Verpflichtungen droht der Verkauf des Hauses. Sie können die Immobilie weiternutzen, solange Sie Ihre vertraglichen Verpflichtungen erfüllen. Insbesondere müssen Sie monatlich ein Nutzungsentgelt in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des Teilkaufpreises zahlen. Der Prozentsatz entspricht in etwa dem Zinssatz für Hypothekendarlehen plus einem Zuschlag. Bei einem Nutzungsentgelt von beispielsweise fünf Prozent des Teilkaufpreises pro Jahr wird der eingenommene Teilkaufpreis in zwanzig Jahren aufgezehrt. Das Nutzungsentgelt ist gewöhnlich nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Je länger der Festschreibungszeitraum ist, desto höher ist das monatliche Entgelt. Nach Ablauf der Festschreibungsperiode kann eine Erhöhung erfolgen. Wie stark die Erhöhung ist, ist in der Regel abhängig von der Entwicklung eines bestimmten Zinssatzes, der im Vertrag genannt wird. Wie die Zinsentwicklung sein wird, können Sie bei Vertragsschluss nicht absehen.

Wenn Sie das Nutzungsentgelt nicht zahlen können, ist das eine Vertragsverletzung. Ab einer gewissen Höhe bzw. Dauer der Nichtzahlung müssen Sie nach den gängigen vertraglichen Regelungen hinnehmen, dass das Unternehmen die Immobilie verkauft und Sie ausziehen müssen. Dies gilt in der Regel auch bei verschiedenen anderen Vertragsverletzungen. Die Einleitung des Gesamtverkaufs und Ihres Auszugs kann schnell gehen. Alle dafür rechtlich erforderlichen Erklärungen müssen Sie üblicherweise auf Vorrat bereits beim Teilverkauf abgeben.

Ein hoher Teilkaufpreis ist ein Nachteil für Sie. Ein hoher Teilkaufpreis klingt gut. Sie bekommen schließlich zunächst viel Geld aufs Konto. Aber: Ein hoher Teilkaufpreis bedeutet hohe Vergütungen und Kosten, die Sie an das Unternehmen zahlen müssen. Berechnet werden diese Vergütungen und Kosten nämlich als Prozentsatz des Teilkaufpreises (als letztendlich auf Basis des festgestellten Verkehrswertes).

Mit einem hohen Teilkaufpreis steigt die Wahrscheinlichkeit, dass Sie beim Verkauf der Immobilie an einen Dritten aus dem Erlös weniger bekommen, als Ihrer Eigentumsquote entspricht.
Denn Teilkauf-Unternehmen sichern ihre Rendite regelmäßig vertraglich ab. Für gewöhnlich ist vereinbart, dass die Teilkauf-Unternehmen einen Mindesterlös bekommen, der unabhängig vom tatsächlich erzielten Verkaufserlös ist. Wenn der beim Verkauf der Gesamtimmobilie erzielte Preis geringer ist als der mit dem Teilkauf-Unternehmen vereinbarte Mindesterlös, geht das zu Ihren Lasten.

Das Risiko von Mindesterlösklauseln sollten Sie nicht unterschätzen. Ihre Immobilie muss erheblich im Wert steigen, damit diese Klauseln nicht greifen. Je mehr Zeit zwischen dem Teil- und dem Gesamtverkauf liegt, desto unsicherer ist, wieviel ein Dritter im Verkaufszeitpunkt tatsächlich bereit sein wird, für das Haus zu zahlen. Wie sich der Wohnimmobilienmarkt entwickeln wird, kann aus den Werten der Vergangenheit nicht hergeleitet werden. Eine verlässliche Voraussage, welcher Verkaufspreis für eine bestimmte Immobilie in den nächsten zehn, zwanzig oder gar mehr Jahren in dem Zeitfenster realisierbar sein wird, wann der Gesamtverkauf erfolgen soll, ist noch weniger möglich.

Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Die Preise für Wohnimmobilien sind lange stetig gestiegen. Das kann sich aber rasch ändern, wenn sich die Marktlage verschlechtert. Nach Einschätzung des Experten der Deutschen Bundesbank sind Wohnimmobilien bereits seit mehreren Jahren erheblich überbewertet – nicht nur in den Großstädten, sondern landesweit. Im dritten Quartal 2022 sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken im Vorquartalsvergleich kaum noch gestiegen, bei Mehrfamilienhäusern sind sie bereits gesunken (s. Risiken im Fokus der BaFin 2023, S. 9f.). Weitere Preiskorrekturen sind in dem derzeit schwierigen immobilienwirtschaftlichen Umfeld durchaus möglich.
Besondere Faktoren wie beispielsweise die Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie könnten künftig eine höhere Rolle für den erzielbaren Verkaufspreis spielen.

Bei Insolvenz des Teilkäufers drohen erhebliche Risiken: Das Teilkauf-Unternehmen refinanziert in der Regel den Teilkaufpreis und die Kaufnebenkosten bei einem Kreditgeber. Es ist eine Besonderheit des Geschäftsmodells „Immobilen-Teilverkauf“, dass Sie hierbei in der Regel mitwirken müssen. Insbesondere wird von Ihnen verlangt zuzustimmen, dass die Gesamtimmobilie mit einer Grundschuld zugunsten des Kreditgebers des Teilkauf-Unternehmens belastet wird. Unter Umständen müssen Sie auch zustimmen, dass der Kreditgeber des Teilkauf-Unternehmens im Grundbuch eine bessere Position bekommt als Sie mit Ihrem Nutzungsrecht. Wenn das Teilkauf-Unternehmen insolvent wird, kann diese Grundschuld zu einem erheblichen Risiko für Sie werden. Für diesen Fall sollte rechtlich zumindest sichergestellt sein, dass Sie Ihr Zuhause zu den bisherigen Konditionen weiternutzen können. Aus der Grundschuld ist der Kreditgeber nämlich unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen. Sie müssten dann gegebenenfalls ausziehen. Falls es dazu kommen sollte, sollten Sie sicherstellen, dass Sie wenigstens im Vergleich zum Gesamtverkauf keine finanziellen Nachteile erleiden würden. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweils getroffenen Vereinbarungen ab. Diese sind für juristische Laien in aller Regel ohne Erläuterung nicht verständlich. Dafür sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

Da es um Ihr Eigenheim geht, ist es wichtig, dass Sie im Insolvenzfall abgesichert sind, denn für die Solvenz des Teilkauf-Unternehmens wird keine staatliche Stelle einstehen. Teilkauf-Unternehmen sind in der Regel Unternehmen, die erst seit wenigen Jahren bestehen und deshalb keine langjährige, durch entsprechende Bilanzen dokumentierte Erfolgsgeschichte vorweisen können.

Das gilt auch für diejenigen, die unter bekannten Markennamen agieren. In der großen Mehrzahl der Fälle sind die Teilkäufer dann nicht die Teilkauf-Unternehmen selbst, sondern Gesellschaften, die extra für den Teilankauf neu gegründet wurden.

Darauf sollten Sie achten

Angebote vergleichen: Prüfen Sie, was ein Teilverkauf möglicherweise bringt und kostet! Es gibt bei den verschiedenen Anbietern teilweise erhebliche Unterschiede, beispielsweise bei der Auszahlung des Teilkaufpreises in einer Summe oder in Tranchen, der Höhe des Nutzungsentgelts und den diversen Vergütungen, Entgelten und Kosten. Manche Teilkauf-Unternehmen beteiligen sich an bestimmten laufenden Kosten der Immobilie. Andere tun das nicht. Rechnen Sie die Angebote so gut es geht durch. Nutzen Sie dafür beispielsweise unsere Checkliste.

Alternativen prüfen: Ziehen Sie auch andere Finanzierungsmöglichkeiten in Betracht. Einige Kreditgeber bieten beispielsweise für ältere Verbraucherinnen und Verbraucher spezielle Hypothekendarlehen mit niedrigen Raten an. Manche dieser Kredite müssen zu Lebzeiten nicht oder nicht vollständig zurückgezahlt werden. Außerdem gibt es beispielsweise die Möglichkeit, die Immobilie gegen Zahlung einer befristeten oder lebenslangen Leibrente zu veräußern. Beziehen Sie auch einen Immobilienverkauf, verbunden mit einem Wohnungswechsel, in die Vergleichsszenarien ein.

Vertrauenspersonen einbinden: Weihen Sie Kinder, Verwandte oder enge Freunde ein, sobald Sie einen Teilverkauf in Erwägung ziehen. Wer anderen erläutert, was er vorhat, merkt oft selbst, ob er das Geschäft verstanden hat und ob es wirklich das Richtige für ihn ist.

Expertenwissen nutzen: Binden Sie für die wirtschaftliche Bewertung von Teilverkaufsangeboten frühzeitig unabhängige, sachkundige Berater ein. Sie können sich beispielsweise an die Beratungsstellen der Verbraucherzentralen wenden. Die Verbraucherzentrale hat ebenfalls umfangreiche Hinweise zu den Nachteilen eines Immobilien-Teilverkaufs zusammengestellt.
Lassen Sie die Vertragsentwürfe durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt prüfen.

Unklarheiten rechtzeitig beseitigen: Klären Sie alle offenen Fragen, bevor Sie unterschreiben. Einen Beurkundungstermin kann man verschieben oder abbrechen. Nach der Unterzeichnung ist es zu spät für Bedenken. Dann sind Sie an die Verträge gebunden. Lassen Sie sich zu nichts drängen!

Was bedeuten steigende Zinsen für den Immobilienmarkt?

Steigende Zinsen können verschiedene Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben:

  1. Höhere Kreditkosten: Wenn die Zinsen steigen, werden die Hypothekenzinsen und die Kreditkosten für den Kauf einer Immobilie teurer. Dadurch steigen die monatlichen Raten für Immobilienkredite, was potenzielle Käufer abschrecken kann. Dies kann zu einem Rückgang der Nachfrage nach Immobilien führen.
  2. Sinkende Immobilienpreise: Wenn die Kosten für den Erwerb einer Immobilie steigen, kann dies zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen. Einige Käufer könnten Schwierigkeiten haben, die höheren Preise zu bezahlen, was zu weniger Wettbewerb und letztendlich zu sinkenden Preisen führen könnte.
  3. Verlangsamtes Marktwachstum: Steigende Zinsen können das Wachstum des Immobilienmarktes verlangsamen, da sich weniger Käufer den Kauf einer Immobilie leisten können. Dies kann zu einer geringeren Aktivität auf dem Markt führen, was sich auf den Umsatz und die Investitionen in Immobilien auswirken kann.
  4. Verlagerung zur Miete: Wenn es schwieriger wird, eine Immobilie zu kaufen, könnten sich mehr Menschen für eine Mietwohnung entscheiden. Eine erhöhte Nachfrage nach Mietwohnungen kann zu steigenden Mietpreisen führen, da das Angebot knapper wird.

Natürlich ist es wichtig zu beachten, dass der Immobilienmarkt von vielen anderen Faktoren beeinflusst wird, wie z.B. der Wirtschaftslage, Angebot und Nachfrage, der politischen Lage und den lokalen Marktbedingungen. Die Auswirkungen steigender Zinsen auf den Immobilienmarkt können daher von Region zu Region unterschiedlich sein.

Süddeutsche Zeitung: So rentabel wie Aktien, aber sicherer

Eine langfristige Untersuchung zeigt: Wer sein Geld in Immobilien anlegt, kann damit offenbar einem klassischen Zielkonflikt aus dem Weg gehen. Denn im Vergleich verschiedener Anlageklassen sind die Renditen hier hoch und zugleich stabil.

Die Geldanlage stellt Verbraucher immer wieder vor Zielkonflikte und unliebsame Entscheidungen. Wollen Sie mit Ihrem Geld eine hohe Rendite erzielen oder es lieber möglichst sicher anlegen? Die Frage kommt meist in jedem Beratungsgespräch. Und Anleger lernen früh – wenn auch widerwillig -, dass es nur eines geben kann: eine hohe Rendite oder eine hohe Sicherheit. Verspreche ein Bankberater jemals beides, so solle man lieber auf der Stelle gehen, hieß es lange Zeit. Denn dann handele es sich bestimmt um einen Betrüger. Doch bei der Anlageklasse Immobilien scheint dieser ökonomische Zielkonflikt zwischen Sicherheit und Rendite ausgehebelt zu sein, wie nun Ökonomen in einer umfangreichen Analyse herausgefunden haben.

“Vielleicht wusste es die schwäbische Hausfrau schon immer”, sagt Moritz Schularick, Ökonomieprofessor an der Universität Bonn, was ihn und seine Kollegen Òscar Jordà, Katharina Knoll und Alan M. Taylor nun so verblüfft: “Wohnimmobilien sind eine sehr lukrative Geldanlage und relativ sicher.” Die Wissenschaftler haben für 16 Industrieländer die Anlageklassen (Aktien, Anleihen, Bankeinlagen und Wohnimmobilien) auf ihre Renditeentwicklung von 1870 bis 2015 untersucht. Es ist die bislang erste Untersuchung in solchem Umfang, wie Schularick kürzlich bei einer Veranstaltung der EABH (European Association for Banking and Financial History) und Allianz Global Investors in Frankfurt erklärte. Im Ranking der Anlageklassen schneiden über den gesamten Zeitraum hinweg Immobilien mit durchschnittlich 8,7 Prozent Jahresrendite besser ab als Aktien (7,8 Prozent), Anleihen (1,46 Prozent) und Bankeinlagen (0,3 Prozent).

Auch im Zeitraum von 1950 bis 2015 brachten Aktien mit 9,59 Prozent durchschnittlicher Jahresrendite kaum mehr als Immobilien mit 8,3 Prozent. Was die Ökonomen dabei aber besonders überrascht, ist, dass die Renditen von Immobilien im Vergleich zu Aktien deutlich weniger Schwankungen aufweisen. “Die beste Investition, die man in den vergangenen 140 Jahren unter Risiko-Rendite-Gesichtspunkten machen konnte, waren Wohnimmobilien”, sagt Schularick. Doch warum erzielen Immobilien ähnlich wie Aktien hohe Renditen und bieten gleichzeitig eine hohe Sicherheit? Der Immobilienmarkt ist illiquider als der Aktienmarkt. “Mieten sind auch in einer Rezession sehr stabil im Gegensatz zu Dividenden”, erklärt Schularick. Mietverträge sind sehr rigide. Selbst in einer Rezession werde die Wohnung nicht so leicht gekündigt, während Dividenden oft ganz ausfallen. Ehe Verbraucher in eine günstigere Wohnung ziehen, schränken sie sich lieber in anderen Bereichen ein. Wohnen muss man schließlich immer, sagt Schularick. Dies alles sorgt für relativ stabile Mietzahlungen. Immobilien sind aber auch noch aus anderen Gründen eine besondere Anlageklasse: “Es gibt eine Reihe an staatlichen Anreizen, Immobilien zu erwerben”, sagt Schularick. In vielen Ländern wird das Eigenheim staatlich gefördert. Auch hierzulande winken etwa bei Bausparverträgen oder Wohn-Riester unter bestimmten Umständen staatliche Zulagen oder bei Vermietung steuerliche Abzugsmöglichkeiten.

Die Ergebnisse der Untersuchung, die auch im Internet unter http://www.macrohistory.net/data/ abrufbar ist, dürften viele Ökonomen nachdenklich stimmen. Über die wichtigste Vermögensklasse wissen wir am wenigsten, meint Schularick: “Ökonomen haben Immobilien lange Zeit als großes Klumpenrisiko betrachtet. Die Wissenschaft wacht jetzt erst auf.”

Seit der Finanzkrise, die mit der Hypothekenkrise in den USA ihren Anfang nahm, rückten die Immobilienmärkte mehr in den Fokus. Deutschland ist ein Sonderfall: “Hier wirkt sich der Immobilienboom bislang nicht so stark aus. In Deutschland schneidet der Aktienmarkt besser ab als der Immobilienmarkt”, sagt Schularick. Dennoch warnte die Bundesbank jüngst. Verbraucher sollten angesichts der niedrigen Zinsen die Risiken nicht unterschätzen. Denn die Zinsen können auch wieder steigen. Immobilienkredite sich verteuern. “Immobilien sind auch nicht so leicht veräußerbar wie Aktien, falls man in eine Notlage gerät und rasch verkaufen muss”, warnt Schularick. Zudem ist nicht ausgemacht, dass die Renditen von Immobilien auch künftig so hoch und schwankungsarm sind. “Sobald Immobilien eher als Investitionsobjekt gekauft werden, könnten auch die Preise volatiler werden”, sagt Schularick.

http://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/2.220/immobilien-so-rentabel-wie-aktien-aber-sicherer-1.3261869

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